La Dirección General de Tributos ratifica que la ganancia patrimonial generada por la transmisión gratuita del inmueble residencial está exenta de gravamen para este colectivo.
El panorama fiscal para los contribuyentes de edad avanzada acaba de recibir una clarificación fundamental que aporta seguridad jurídica a miles de familias. La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido un pronunciamiento determinante: los ciudadanos mayores de 65 años no tienen que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando deciden donar su vivienda habitual.
Esta resolución viene a despejar las dudas sobre si el beneficio fiscal que tradicionalmente se aplicaba a las ventas (transmisiones onerosas) era extensible también a las donaciones (transmisiones lucrativas). La respuesta del organismo es un «sí» rotundo, fundamentado en una interpretación estricta de la Ley del IRPF que protege el patrimonio inmobiliario de los séniores.
El fin de la ambigüedad en las transmisiones gratuitas
Hasta ahora, existía cierta confusión sobre si la exención recogida en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF cubría únicamente las operaciones donde hay un intercambio de dinero. Sin embargo, Tributos ha recordado que el espíritu de la norma no distingue entre el «título» de la transmisión. Lo que la ley busca es liberar de carga fiscal la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto cuando una persona mayor de 65 años se desprende de su residencia principal.
En términos prácticos, cuando una persona dona una casa a su hijo, se genera una ganancia patrimonial teórica (la diferencia entre lo que le costó la casa hace décadas y el valor de mercado actual). Normalmente, esa «plusvalía» tributaría en la base del ahorro. Pero, si el donante ha superado la barrera de los 65 años, esa ganancia queda totalmente fuera del radar de Hacienda.
Requisitos clave para aplicar la exención
Para que este beneficio fiscal sea efectivo, deben cumplirse varios condicionantes técnicos que la DGT ha subrayado:
- La condición de vivienda habitual: El inmueble debe haber sido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Solo se admiten excepciones por causas de fuerza mayor (traslados laborales, matrimonio, separación, etc.).
- La edad del donante: Es imperativo que el donante tenga cumplidos los 65 años en el momento exacto de la firma de la escritura pública de donación.
- Plena propiedad: La exención se aplica tanto si se transmite la plena propiedad como si se transmite solo el usufructo o la nuda propiedad, siempre que se trate de la vivienda principal.
Es importante destacar que esta exención se refiere exclusivamente al IRPF del donante. El receptor de la vivienda (por ejemplo, el hijo) seguirá estando sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y al pago de la conocida como Plusvalía Municipal (IIVTNU), según la normativa de su comunidad autónoma y ayuntamiento.
Seguridad jurídica frente a la inspección
Este pronunciamiento es una victoria para la planificación sucesoria. Muchos mayores optan por donar en vida para facilitar la gestión del patrimonio a sus herederos, pero el temor a una factura fiscal elevada en su declaración de la renta solía frenar estas operaciones. Con la confirmación de la DGT, se elimina el riesgo de que la Agencia Tributaria reclame el pago por una ganancia que la ley considera exenta por razones de política social.
La resolución también especifica que, a diferencia de lo que ocurre con la venta de otros bienes (como segundas residencias o acciones), los mayores de 65 años no necesitan reinvertir el importe en una renta vitalicia para disfrutar de la exención cuando hablamos de la vivienda habitual. El mero hecho de ser su casa principal activa el beneficio de forma automática.
En Clave: Por qué importa
Esta ratificación de Tributos es una pieza clave en el rompecabezas de la vivienda y el relevo generacional en España. En un contexto de precios de alquiler desorbitados y dificultades de acceso a la propiedad para los jóvenes, el reconocimiento de esta exención facilita que el patrimonio inmobiliario fluya entre generaciones sin que el Estado se lleve una parte del «valor sentimental» en forma de IRPF. Además, supone un alivio para los mayores que, ante situaciones de dependencia o necesidad de liquidez para sus cuidados, deciden reorganizar sus activos inmobiliarios sin el miedo a una sanción fiscal inesperada.
